镜鉴咨询创始人：首付比例降低有助于盘活一线及强二线城市改善需求

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8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

同时，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点包括：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，在不低于上述全国统一的住房信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上三部委认房不认贷，这个政策组合拳有助于降低改善购房门槛，盘活一线城市、强二线城市的改善需求。因为这些城市的改善需求还是有购房能力的，一旦改善需求激活，整个一二手房市场就会活跃起来！

对于其他城市的改善需求来说，刺激的力度和市场反应的活跃度来说，不会有一线城市、强二线城市那么大！

他提到，对于首套来讲，首付比例降低至两成，这是继2008年金融危机之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，力度也是算大了。其实，一部分二线城市、三四线城市已经降低至两成了，影响较大的城市为一线城市、强二线，比如上海首套房现在首付3.5成，如果降低至两成，那就大幅度降低购房门槛。

但是，对于首套刚需来讲，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20-30年每个月房贷还款的费用。现在经济与收入预期都不稳定，有可能影响首套购房者还款，进而抑制了首套需求的释放。因此，期望后续有针对首套住房群体的、稳定收入增加收入的政策措施出台，稳定收入预期，这样也就稳定的首套房的需求。这样首套房需求的首付比例降低至两成才有实际的意义，需求才会真正实现和释放。

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